青岛二批次供地调整:控溢价、禁马甲、竞品质

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月18日,青岛市自然资源和规划局发布公告,青岛第二批次集中供地再次挂牌出让,将于9月8日至10日进行拍卖。

《中国经营报》记者注意到,青岛调整后的出让面积较原计划减少,同时,控溢价、禁马甲、竞品质等新规落地,并规定了严厉的惩罚措施。

截至目前,已有深圳、天津、青岛、济南、苏州等多个城市延期第二批次的土拍日期,且对土拍规则作出进一步调整。业内人士认为,严控溢价率、“摇号”等模式或将提高房企后续拿地积极性。

严控溢价率

据了解,青岛市二批次住宅用地集中供应活动原计划共供应国有建设用地100宗,面积约5474亩,总建面630万平方米,相较首批供地建面翻倍。其中住宅用地79宗,面积约4480亩,非核心区西海岸新区挂牌最多,共39宗地块。

经调整后,青岛本次共计公告87宗土地,较上次减少13宗,其中核心区城阳减少9宗,李沧和黄岛区分别减少2宗。

值得注意的是,调整后的出让规则对土地溢价率做出严格限制,其中,所有住宅地块(不含租赁型人才住房)溢价率控制在15%(含)以内,设置起始价,最高限价,当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时,网上土地竞价中止,转到线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设环节。

而在此前,在首批土地集中出让中,青岛开平路45号地块曾引发多家房企竞价,最终以超60%溢价率成交。

与此同时,青岛对参拍房企做出详细限制,要求加强竞拍企业资格审查,同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买,严禁通过马甲拿地。在惩罚机制上,若竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的,或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买,取消竞得人(暂定)资格,扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还,竞买人3年内不得在我市参与土地竞买。

在竞买资金方面,青岛作出了多重“围堵”,要求企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等;购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

同时青岛还规定,竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不一致,已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》,扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还;已签订出让合同的解除土地出让合同,定金作为违约金不予退还;土地已交付的,竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人3年内不得在我市参与土地竞买。

据中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋介绍,青岛在首批集中供地中表现相对理性。截至2021年7月,青岛新建住宅价格同比连续上涨8个月,涨幅在3%以内,整体表现平稳。今年上半年,青岛市商品住宅共计成交920.25万平方米,供应928.92万平方米,供需规模基本保持均衡,成交量集中在西海岸、即墨和胶州。截至7月底,青岛商品住宅库存面积为1936.23万平方米,出清周期14.55个月,自2021年年初以来库存面积持续下降,去化周期不断缩短。

同时,青岛市场表现区域分化明显,目前市场热点区域主要集中在西海岸核心区域、市北区、崂山区等,关注度高且价格稳中有涨。胶州、即墨等远郊区域则表现乏力,不乏价格探底项目的出现。

多个重点城市调整二批次出让规则

多位业内人士指出,随着深圳、天津、青岛、济南、苏州等城市延期第二批次的土拍日期,不排除未来会有更多城市相继延期该批次的土地出让,以调整土拍规则。

8月10日,一位房企投拓部门人士告诉记者,第二批集中供地的挂牌方案要调整或将是大面积的。据他透露,近期自然资源部召开了闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。其中包括要求各地单宗住宅用地溢价率不得超过15%,且不允许通过提高起拍价方式调整溢价率;同时要求在达到地价或溢价率上限时,不以竞配建等方式增加实际地价,可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

此外,对于参与竞拍的房企,要求其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利;同时要求必须说明购地资金来源并提供相应证明。在上述闭门会议中,自然资源部下发的文件中还提到,要将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。