最严厉房贷政策现身 楼市二次调控或提前

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最严厉房贷政策现身 楼市二次调控或提前

  “金九银十”楼市传统旺季刚刚开始,近来各地土地市场已快速升温。在调控政策可能进一步收紧的情况下,新单价地王的诞生,或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明,“二次调控”的前奏已经再度响起。

  最严厉房贷政策现身

  非本地户籍首套首付5成,利率85折,二套首付6-7成,利率1.1-1.2倍,这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地,近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。

  河北省与北京接壤的这片地带,是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内,燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米,不少楼盘突破万元大关。

  有观察人士分析,随着楼市8月回暖,河北燕郊等地的严厉房贷政策,不排除会成为其他城市效仿的对象,甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间,购房优惠利率退出或将成为常态。

  据悉,根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

  从燕郊工商银行、农业银行得知,目前外地人在燕郊买房,均执行首套、二套50%首付、利率1.1倍,建行是首套50%首付、利率1.1倍,二套60%首付、利率1.2倍,中行则是首套二套50%首付、利率1.1倍,三套60%首付利率1.2倍。

  新一轮调控或提前到来

  据媒体报道,中国房地产指数系统百城价格指数最新调查数据显示,2010年8月,全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米,与上月基本持平,其中58个城市价格环比上涨,42个城市价格环比下跌。

  其中,北京等十大城市全样本调查数据显示,8月十大城市平均价格为15135元/平方米,环比下跌0.76%。深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%;7个环比下跌的城市中,上海跌幅最大,达到3.54%,其余城市跌幅在1%以内。

  同时,几乎所有版本的统计数据均显示,8月至今,主要城市楼市成交量均出现了明显上升,成交均价在统计数据上也显示有所上升。但据了解,真正对成交量上升起决定性作用的是实际成交价格有明显回调的项目,市场的真实状况是“量升价跌”。

  “调控的理想效果决不是楼市量价的大涨大跌,量升价跌的状态和趋势,是有关方面期待的相对理想状态。”某知名上市公司的董事长则向本报坦言,对有年度业绩压力的大部分房企来说,眼前量升价跌而跌幅平稳的状态,同样是企业希望看到的。“在这样的状态下,资金链日渐紧张的房企,只要定价合理,就能获得理想的销量,平稳过渡。”

  换言之,当前“量升价缓跌”的状态,是当前市场各方博弈的平衡点。近期较高的刚需购房比例说明,这种状态下,同样利于市场购买力的释放和消化。

  刘德扬则进一步指出,市场认为如果当前这种“和谐”状态可长期维持,新一轮调控政策出台概率并不高,但事实上这种猜测过于理想。“太多的因素会打破这种状态,地王冲击波已经首当其冲。”

  在复地集团董事长范伟看来,楼市调控中,个体的理性选择,却往往会演变为整体的不理性表现,土地市场恰恰出现了这种状态。从单个地方政府角度出发,增加土地供应量、并在市场有所好转的时候适时推出较贵的地块,不仅能获得较高出让金也有利于提高成交率,不能说就是错的;但如果众多地方政府均一拥而上,便会出现各地地王频现的不理性结果,传递了错误的市场信号。

  而现在,新单价地王的诞生,或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明,“二次调控”的前奏已经再度响起。

  在未来政策的具体措施方面,中原集团研究董事程澐认为,政府将加强对开发商资金和土地的监管。目前,北京、苏州等城市正在酝酿出台新的楼盘预售款专项监管措施,而各地闲置土地清查的工作,早就在紧锣密鼓的进行当中。

  银行对房企若即若离

  据中国证券报报道,目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露,在整个8月份,该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

  央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。