不动产登记历史遗留问题攻坚进行时

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不动产登记历史遗留问题攻坚进行时

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

近日,北京市规划和自然资源委员会方面透露,北京市将力争在3年内基本解决符合城市规划的不动产登记历史遗留难题。

随着自然资源部出台的相关法规为化解遗留问题提供了明确指导方向,各地正加速解决不动产登记历史遗留难题。

今年初,为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题,自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(以下简称“《通知》”)。

《中国经营报》记者注意到,《通知》针对用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、开发建设主体灭失以及项目跨宗地建设等五项历史遗留问题提出了具体的解决措施。

多位行业律师及专家接受记者采访时表示,《通知》中的相关举措既解决了民众因相关问题办理不动产“登记难”的问题,也有助于统一各级各地政府对具体问题的政策执行,化解相关利益方的矛盾,明确了主体责任,加强各个环节的监管,减少了未来出现相关问题的可能。

提出具体解决方案

据了解,为了更好地保护个人产权和方便群众,2015年11月,北京市落实国家有关要求,在北京市范围内实施不动产统一登记制度,随着登记业务的全面开展,不动产登记历史遗留问题开始逐步显现。经统计,北京全市存在住宅类历史遗留不动产登记问题项目911个,涉及房屋约57万套,力争在3年内基本解决符合城市规划的不动产登记历史遗留难题。

实际上,针对各地的不同情况,《通知》针对五项历史遗留问题分别提出了具体的解决方案。

如针对用地手续不完善的问题,《通知》提出,由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按划拨方式补办用地手续;对于其他建设项目,可以按照地方实际情况,分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的,经公告权属清晰无争议的,报经地方人民政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

而针对欠缴土地出让价款和相关税费的问题,《通知》则提出了“证缴分离”的原则,即对已销售且已入住以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售的项目,因未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费而难以进行不动产登记的,可报经地方人民政府同意,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续。

对于另外三项历史遗留问题,《通知》也提出了相应的解决方案。

“针对不动产登记常见的遗留问题,《通知》分门别类地设定了具体的解决方案:一方面解决老百姓因为这些原因办证难的问题;另一方面其实并没有放松对一些违法违规主体的追索。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,以往对相关问题往往是在依法依规的大前提下,进行一定程度的灵活处理。此次《通知》中有一些比较大的举措,如“证缴分离”即是一个很大的变化和创新。

“此前针对相关问题,各地处理方式不同,针对个案可能会灵活制定不同的处理方案。进行处罚和拆除占了一定的比例。”北京京润律师事务所律师默立贤也认为,此次《通知》既为解决历史遗留问题提出了具体的方案,也有利于具体政策的统一,化解了相关利益方的矛盾,为日后各地相关部门处理类似问题提供了指南。

问题成因繁复

“《通知》中提到的很多历史遗留问题和商品房预售有着比较直接的关系。如欠缴税费、开发主体灭失等,多是因为开发商预收了房款,但未依法依规建设项目或使用相关房款,导致了相关问题的产生。”王玉臣分析认为,上述问题的形成都有相应的历史因素,其中多项与商品房预售相关。

王玉臣进一步分析称,用地手续不完善问题产生的主要原因是建设主体没有依法通过划拨或出让的方式取得并实际占有使用土地,这一情况在一些拆迁安置项目中显得尤为突出。