融资环境先扬后抑 房企融资成本提升

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融资环境先扬后抑 房企融资成本提升

本报记者 吴静 卢志坤

2019年,房地产企业的融资环境先扬后抑,全年融资规模同比小幅增加。受整体环境影响,绝大多数企业的融资成本多有上升。

2019年初时,融资环境延续2018年底的短暂宽松态势,但随着4月份部分城市土地市场出现过热现象,房企融资再度收紧,5月份银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,随后信托贷款、开发贷以及海外债等渠道亦被限制。

融资端收紧给房企带来了不同程度的流动性压力,为加速资金回笼,开发商纷纷“以价换量”,甚至不少龙头房企也加入打折促销行列。资金压力之下,行业洗牌加速,不少三四线城市中小开发商纷纷破产。

多位业内人士预计,近阶段房企融资将会继续保持低位运行,2020 年房地产行业债务到期量将进一步提升,但预计融资管控力度继续变严的可能性不大。

融资收紧

纵观2019年房企融资,前松后紧明显。自2018年年底至2019年初,房企融资窗口渐开,融资金额持续高位运行,不少房企抓住时机密集发债。

同策研究院2019年4月份发布的研报显示,40家典型上市房企在3月共完成融资总额1024.2亿元。这是自2017年11月融资达到1246.18亿元(其中包含中国恒大600亿元的股权融资)以来,房企单月融资规模首次突破1000亿元大关。

融资端的宽松很快传导到土地市场。据不完全统计,2019年一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗,其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价,一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

在土地市场迎来小阳春的同时,更严的调控政策也随之而来。

4月18日,银保监会在其官网发文称,要“继续遏制房地产泡沫化”。

4月19日,“房住不炒”重返中央政治局会议议题。当天,住建部会同国务院发展研究中心对2019年一季度房地产市场运行情况开展专题调研,对期内房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

“2019年二季度以来,部分城市房价与地价均出现反弹,土地市场出现‘小阳春’现象,地王现象再次频出,市场预期有所变化,企业杠杆有所加大,”中指研究院常务副院长黄瑜表示,“调控是为了稳定市场预期,降低行业整体杠杆水平,对融资端进行严控。政策调控所要达到的目的就是稳定企业杠杆,降低传导性金融风险,保持房地产市场稳健发展。”

“(调控)主要就是为了控制开发商手上的流动性,因为手上的现金流多了就自然会去追逐土地。”一家TOP房企资金管理相关人士向《中国经营报》记者说道。

随着4月份中央再次重提“房住不炒”,房企融资规模随之下降。同策研究院发布于5月9日的研报显示,4月40家典型房企完成融资753.62亿元,环比下跌26.42%。

“因为下半年采用的货币政策是比较宽松的,但房地产是中国的货币蓄水池。如果不压住这些房企融资的话,它们会把所有养分都吸光了,没有多余的资源去支持实体经济。”协纵策略管理集团前创始人黄立冲解释道。

政策收紧的态势延续到5月。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(即俗称的“23号文”),强调不得向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债券认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

8月上旬,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

除此之外,在“非标”融资渠道上亦呈收紧态势。2019年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。“监管部门对房地产信托的收紧,与2019年上半年以来,土地市场上地王频现、房地产信托势头太猛密切相关。”一位业内人士说道。

据用益信托数据统计,2019年1~6月份,新增房地产信托募资规模接近3800亿元,占集合信托成立规模的39%。自2018年6月份开始,房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

而在约谈警示发出的当月,房地产信托规模骤降。用益信托数据显示,7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元,环比减少20.22%。其中,房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。