房企转型生意经:难弃开发环节利润 成功案例罕见

10月27日,孙宏斌为融创中国(01918.HK,简称“融创”)新进入的大健康领域站台。他说,以前是富人不老,老人不富。现在富人也慢慢老了,所以医疗市场会非常大。

孙宏斌将此次投资逻辑定位至消费升级。如今的房地产市场,已再难为房企提供躺着赚钱的环境。行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口和城市红利实现资本增长的时光一去不返。

一众开发商选择“泛地产化”,基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企,已找不到纯地产开发定位的企业。

难弃的开发环节利润

地产行业走过“黄金十年”暴利期,房企正利润逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力,破产事件频发;大型房企同样调整战略,加码新产业布局。

10月27日,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

“这不是公益,这是个投资。”对于涉足大健康,孙宏斌回应称,此举遵循融创的逻辑,即投资消费升级和美好生活。

不仅是融创,泰禾集团(000732.SZ)、阳光城(000671.SZ)、中国恒大(03333.HK)、万科A(000002.SZ)、绿城中国(03900.HK)等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

随着我国人口老龄化不断加剧,医疗产业需求越发旺盛。

国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出,到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。丰厚的市场蛋糕,引来大量试水者。

对于需迅速展示转型成果的房企而言,如果直接收购成熟医院,不仅避免投资新建的风险,还可以迅速呈现业绩。但从实际情况看,房企多投资新建而非收购,这点与上市药企在医院投资上多采用收购方式明显不同。

开发商并非没有药企有钱,那他们在图谋什么?

“房企不想放弃开发环节的丰厚利润,而核心就在于低价的医疗卫生用地。” 有业内人士表示,房企通常承担前期开发任务,后期医院运营管理则由专业医学院、医院管理集团负责。开发商最多仅入股或合资组建管理公司。

不仅如此,相比房地产不断压缩的利润空间,医药行业利润空间较高、成长性较好,具备较高的吸引力。与此同时,房企若想培育出合理的养老地产模式,医疗将是整个链条中不可或缺的一环。

截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。其中,房地产企业有9家,包括万科A、上实发展、世联行、云南城投、海航投资、凤凰股份、金地集团、保利地产和泰禾集团。

孙宏斌同样表示,融创下半场将投资文化、旅游、医疗、教育、医养和养老等板块。

然而,从养老产业经营情况看,业内尚未形成完善的发展体系。在重资产、高投入、回报周期长现状下,房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域,但仍将“地产”作为发展重心。

转型成功者罕见