万科加速拿地储粮:希冀“每天都是卖楼的好日子”

10月25日,万科(000002.SZ)2019年前三季度的业绩已经出炉。

根据财报,今年1月至9月,万科实现合同销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%;净利润182.4亿元,同比增长30.4%,同比增幅均超过2018年。

发展到一定阶段的大企业,高速增长极难,“稳中有升”也许是万科最想交出的成绩单。

在今年8月份的中期业绩发布上,万科首席运营官张旭也曾表示,匀速运动最省力。

虽然不再提及“活下去”,但万科依旧表现审慎,这体现在万科具体的财务报表中。

鉴于目前部分城市楼市降温,在刚过去的三季报,万科计提存货跌价准备30.6亿元。

在审慎中,万科亦在寻找穿越行业下行周期的方法。当土地市场降温后,凭借资金优势,万科开始扩充土储,仅在6?9月期间,新获取62个项目,数量是上半年的1.15倍。与此同时,亦在加强销售以及保证现金流的安全。

对于四季度的工作重心,10月26日,万科方面向时代周报记者表示,“每天都是卖楼的好日子”是公司的经营策略,万科会坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

保持谨慎

2019年的房地产市场持续低迷。

国家统计局数据显示,1?9月全国商品房销售面积11.9亿平方米,同比下降0.1%;销售金额11.1万亿元,同比增长7.1%;同期全国房地产开发投资同比增长10.5%,增速较上半年减少0.4个百分点;全国房屋新开工面积同比增长8.6%,增速较上半年减少1.5个百分点。

在行业持续低迷的背景下,万科在2019年首季交出一份并不太理想的答卷。

2019年一季度,万科集团房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售余额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。

经过半年追赶,万科销售收入增长由负转正,三季度末增速达10.2%。

虽然保持一定增幅,但万科的毛利率却有所下降。1?9月,万科房地产业务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降0.2个百分点。

这使得万科丝毫不敢放松,不管是存货跌价准备上,还是从新开工面积,都表现出谨慎的态度。

鉴于部分城市楼市面临调整,万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末,万科存货跌价准备余额为30.6亿元,报告期内万科计提存货跌价准备11.4亿元,影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

翻开过往财报,2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末,万科存货跌价准备余额分别为13.8亿元、16.1亿元 、23.1 亿元 、30.6亿元,增幅逐渐加大。

万科近四年的拿地单价,基本维持在4500?5500元/平方米,但2017年的拿地价却高达7908元/平方米。

随着销售与土地市场的下行,叠加政策的效力,房价失去了大幅上涨的空间,2017年及2018年万科的销售均价稳定在1.4万元?1.5万元/平方米之间,高价拿地并没有产生预期中的效果,这也导致万科增加了不少存货跌价准备。