万达资本局:被“捆绑”的战车

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万达资本局:被“捆绑”的战车

  “这轮房地产调控只有银行是赢家。”2012年两会期间,万达集团董事长王健林公开表态称。

  然而,在万达这艘高速前进的航船上,银行的身影却处处闪现。

  最新出现在万达战车上的银行是中国进出口银行。2月16日,中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议,双方正式建立总部对总部的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行合作之后,再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

  虽然双方都未公布授信金额,王健林也仅用“巨额”来形容,但随着万达集团在中国商业地产、高级酒店、文化产业以及旅游产业等领域的大手笔布局,2012年注定将成为资金密集的需求年。

  那么,面对市场调整,无所畏惧顶风前行的万达如何邀得银行入伙?其“缺钱”窘境又如何破解?

  寒酸租金

  万达集团最新公布的数据显示,2011年,其总资产1950亿元,收入1051亿元。其中,商业地产公司2011年收入953亿元,项目系统收入902亿元,现金回款814亿元,竣工入伙指标完成500亿元。

  此外,数据还披露,截至2011年底,万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米,但2011年租金收入仅有34.6亿元。

  不难发现,万达盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售,租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。

  据万达内部人士透露,2011年开业的万达广场,首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米,第二年租金则将增加约30%左右。而按使用面积计租,万达广场平均租金约5元/天·平方米。

  “这样的租金水平在商业地产中算不上顶级。”一位国内商业地产开发商负责人表示,万达广场很多处于城市副中心,很多世界顶尖品牌不可能跟进,通过低租金吸引商业资源,项目租金回报率水平偏低,“按照万达官方数据,2011年已开业49座万达广场,以34.6亿元总收入计算,平均每个广场年租金收入仅约5000万元左右,这相对龙湖北城天街等年租金超过2亿元的综合体来说颇显寒酸。”

  “一旦销售物业带来的资金攫取完毕,万达将经历一个漫长的资本回收期,他只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。

  但在万达内部人士看来,万达广场正处于产品和业态的升级换代中,正在推行的第四代产品以及随着商业口岸的成熟将提升租金收入。

  万达商业经营难言顶级,万达却依此成为最大地产公司之一。明修栈道,暗度陈仓,万达如何让有限的资本在5年内撬动70余个项目?

  信贷融资

  万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。

  据了解,万达商业地产开发所需资金,约20%由万达直接投资——“前期销售利润+内部资金调配:商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由合作商户自己投资。

  一位接近万达的人士表示,在万达快速滚动开发模式下,前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大,通过项目的销售还款平衡投资现金流,实现以售养租。

  而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。

  以泰州万达广场为例,当地万达广场注册资本只有1亿元,达不到融资要求,为及时帮助万达广场实现早投入早运营,泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务,指导企业在增资的同时准备股权质押登记,仅用一天就办理了两项登记,帮助万达顺利融资6亿元。