地产四天王 何人能领跑下半年

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地产四天王 何人能领跑下半年

  【中国经营网综合报道】着4月6日保利地产年报的最终公布,地产行业前四强2011年的业绩全部出炉,以年销售700亿为门槛,万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。

  据《经济观察报》报道,四大天王中,万科仍保持对规模的追求,连续两年销售额突破千亿;中海地产的综合实力无人能及,连续两年净利润过百亿,远超万科;恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼,坐拥上亿平方米土地储备,销售面积超越万科,风光且高调;保利一如军队般内敛而强悍,追求速度和规模的合理平衡,综合实力仅次于中海、万科。

  从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看,房地产行业的下半场,房产税可能逐步全面出台,保障房对商品房市场分流作用明显,调控将成为常态,房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。

  在这一维度,有着较长的可追溯的持续增长历史,拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科,作为国内第一只房地产股票,多年一直保持着销售规模冠军,其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企,拥有30多年发展历史,已经上市20周年,经历了1997年亚洲金融风暴的重创,迅速调整并持续保持行业利润冠军,在2008年全球金融危机中,是行业前十强唯一保持利润增长的企业,根据其年报披露,2007-2011年,中海地产净利润复合增长率达到44.7%,这一高增长率,行业中无出其右。保利地产世出央企,其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位,其持续发展拥有很大的支撑力。

  中国房地产市场的下半场,肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待,随着中国城市化率超过50%,并进入城市化的后半程,房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄,粗放经营模式将前路艰难,精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。

  中海地产以小于万科的销售规模,持续保持行业利润冠军,一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示:尽管大家毛利率差不多,但中海的费用水平较出色,中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一,缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看,该项营业成本主要是土地及建安成本,2011年,中海地产该比值为57.4%,万科为60.2%,保利为62.8%,恒大为66.7%,也就是说,恒大实现100亿的收入,将较中海多支付9.3亿的成本,以其804亿的规模概算,将多支出70多亿的成本。在费用控制方面,以销售费用控制为例,2011年,中海地产销售费用/销售额仅为0.76%,保利为1.7%,万科则为2.1%,几乎是中海地产的3倍,恒大则更高,达到3.4%,约是中海的4.5倍。几个点,对于四大天王已经实现的销售规模,意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%,行业当前普遍3%-5%的销售费用占比,必须精进。

  当前的调控,大量房企已经面临生死存亡的挑战,随着调控的持续与深化,以及中央政府一系列重大举措的陆续出台,房地产行业的整合时代正在来临。谁将有能力整合并不断提升市场占有率?

  在这一维度,万科与中海所具备的能力、经验与实力,将有更多的好戏可看。保利拥有独特的背景与实力,也具备较强的整合能力,恒大则可能需要更多专注自己的家务事。

  中国拥有数量众多的三、四线城市,这些城市及背靠的广大农村,也拥有庞大的人口,在政府力推的城镇化进程中,大量房企在三、四线城市拥有大量机会。

  在这一维度,恒大已经领先,恒大的迅速爆发,完全依赖于其他大佬在一、二线城市的深耕,暂无暇顾及之际。三、四线城市的市场不规范、利润创造能力相对较弱,恒大相当激进地在三、四线城市的扩张,对于治理管控提出了较高要求,恒大能否保持当前的发展势头,有赖于整理好自己,提升管理能力。

  随着中国城市化日渐丰满,比照今日之香港,是新鸿基、九龙仓等拥有大量商业物业房企的天下。以中国之幅员辽阔,商业地产持续的现金流具备无限的想象空间。

  在这一个维度,万达是一个缺席的主角,因为未上市,没有可供参照的数据,未能比对分析。如果万达自身的经营管理不出大的问题,在商业地产的发展方面,万达已经形成的经营模式、规模优势,是包括四大天王在内的房企暂时无法望其项背的。

  过去的黄金十年,万科、中海一直处于引领发展位置,万科声名显赫,中海则低调潜行,随后保利迅速崛起,恒大在后半程插队。综合以上分析,四大天王在五个维度中,中海的指标最优,万科或可能更有机会继续引领,或者是万达,又或者是有如恒大一般爆发并挤到前台者,谁将引领中国房地产的下半场,拭目以待。

【编辑 尚艳】