中型房企贷款吃紧 非银资金坐地起价

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中型房企贷款吃紧 非银资金坐地起价

  “我一天给银行打三个电话。”

  说这话的时候,杨腾的抱怨之情难以掩饰,他是北京顺开房地产开发有限公司(以下简称“顺开房地产”)前期部的副主任,这个部门在房地产开发企业中负责土地、规划、建设、信贷所有行政许可的申请与报批。在当下银行信贷政策的任何风吹草动,都能折腾上杨腾大半天。

  刚过去的一周之中,杨腾惊出了两身冷汗。第一次是11月15日的“四大银行停发开发贷款”传言;第二次则是次日“部分银行停发个人按揭贷款”的传言。最终,在各个商业银行辟谣之前,杨腾都从合作的建设银行(601939.SH)、浦发银行(600000.SH)、北京银行(601169.SH)得到了“没变化”的回答。

  这家拥有4个在售项目的房地产开发企业,注册资本金2500万元,在北京只能算得上中等规模,而现在恰是这个不大不小的规模让杨腾郁闷不已,和那些只有一个在售项目的小房企相比,杨腾不能“消极怠售”,但和那些销售额动辄一年几百亿元的大型房地产企业相比,他又没有雄厚“家底”足可以对弈银行信贷政策的“一紧再紧”。

  于是,包括信托在内的非银行资金,终于赢得了入场的机会。这些资金趁着当下银行信贷资金收紧,要求拆借给房企的资金高达17%左右的回报率。

  难受的“中型”

  在顺开房地产的四个楼盘项目中,三个在建,其中两个正在预售,公司这样的项目进展令杨腾对信贷政策风吹草动十分敏感,因为三个在建项目定期需要支付工程款,每笔的款项约500万~1000万元人民币。

  “没办法不紧张,如果我只有一个项目,也无所谓,反正楼在那里了,卖不掉也没关系,银行看到你有建成的物业,也愿意展期。而我这不一样,一个地方卖不掉或者回款慢,另外一个项目那又等着付工程款,现在又马上实施预售资金监管,所以钱就是问题。”

  顺开房地产的问题在于没有像大型房地产企业那样的“家底”,从去年年底到今年5月前后,利用北京楼市的热销,顺开房地产的预售回款在3.3亿元左右,这并不足以支撑该公司长期顺畅地支付工程款项以及其他成本花费。

  北京市城乡建设委员会开发处的粗略统计显示,拥有4~8个项目的中型房地产企业,在北京约占房企注册数量的35%左右。杨腾相信,这一规模的房地产企业,或多或少都有和他一样的问题。

  北京翰河置地有限公司(以下简称“翰河置地”)财务总监梁叶萍告诉《中国经营报》记者,目前银行购房信贷虽然并未停发,但是审批的时间比以前几乎长了一倍,而且“被打回”的数量明显增多。“5月之前,7~10天就可以放款,但是从10月开始,经常半个月审批程序还没有走完,基本上有20%的申请,要被银行打回来。”

  非银资金入场

  梁叶萍表示,与该公司合作的三家银行北京银行、农业银行(601288.SH)和招商银行(600036.SH)告之他们审批放慢的原因,主要是要向上级银行报备相关资料,而之前支行就可以直接放款。“不过,这还是从一定程度上影响了我们的资金周转,会有一定程度资金紧张。”

  与杨腾的困扰一样,翰河置地的主要“出项”也是工程款支付,所以她和杨腾一样,都时不时地接触非银行的资金以及机构,这其中最常接触的就是信托公司。

  “信托公司要求的回报高得厉害。2009年初,好几家信托公司追着我们,9%的回报他们都可以接受,但是现在反过来了,是我追着他们,对方一张口就要17%以上。”杨腾告诉记者。梁叶萍也谨慎地向记者证实,信托的回报要求“没有低于15%的”。

  杨腾的计划是,如果到2011年3月,公司的财务情况仍未有好转,杨腾打算与信托公司发行一笔股权型信托,以缓解燃眉之急,他们准备以10%的股权向信托融资。因为此时此刻,按照中国银监会的要求,开发商们以往惯用的债权型信托已经基本被叫停。

  杨腾反映,相比于民间借贷,信托的回报要求还算相对合理,而且有相对合理的制度保障。今年8月前后,杨腾曾经接触过来自浙江的资金,但是让他难以接受的是,这些资金索要的直接是房产物业,也就是变相的“团购”,而且杀价非常,让他们无法接受。

  中国信托业协会公布前3季度信托公司主要业务数据显示,中国累计新增信托项目金额1.8万亿元,其中投向房地产行业的为0.22万亿元,环比2季度末的0.14万亿元增长57%,远高于整个行业环比26%的增速。